شرایط خرید ملک در هند + معرفی مناطق ایرانی نشین

تحریریه سی وی نت11 فوریه 2023

خواندن این مطلب 5 دقیقه زمان میبرد

خرید ملک در هند (تعرفه ها و شرایط)

در این مقاله از بهروزسیر به بررسی شرایط خرید ملک در هند، تعرفه های خرید ملک هند، شرایط اخذ اقامت از طریق خرید ملک در هند، بهترین زمان سفر به هند جهت خرید ملک و سایر موارد مهم می پردازیم. دریافت ویزای هند و اقامت از طریق خرید ملک در هند دارای شرایط بخصوصی است و افراد خارجی غیرمیم به‌هیچ‌وجه نمی‌توانند از هند ملکی را خریداری نمایند. حتی امکان خرید ملک در هند از طریق در اختیار داشتن ویزای توریستی (tourist visa) نیز امکان‌پذیر نیست. چراکه حداکثر اعتبار ویزای توریستی تا 180 روز است. درحالی‌که شرط خرید ملک در هند، اقامت 182 روزه است.

خرید ملک در کشور هند برای شهروندان کشورهای دیگر همانند ایرانی‌ها هیچ محدودیت قانونی در پی ندارد. فقط خریداران حتماً بایست اطمینان حاصل نمایند که ملک خریداری‌شده بر روی اراضی زراعی یا باغی ساخته نشده است. از آن گذشته، اصول خرید املاک کشاورزی فقط مختص شهروندان هندی است؛ اما قانون مدیریت معاملات خارجی (FEMA) مصوب سال 1999 بر فرآیند خرید ملک توسط هندی‌های غیر مقیم (NRI)، اشخاص با اصالت هندی (PIO) و شهروندان خارجی نظارت می‌کند. اما خرید ملک توسط شهروندان خارجی در هند یک شرط دیگری نیز دارد و آن اینکه، فقط شهروندان خارجی مقیم هند می‌توانند بدون تهیه تأییدیه خاصی از بانک مرکزی هند (RBI) نسبت به خرید املاک در هند اقدام نمایند.

مقاله پیشنهادی: روشهای دریافت ویزای توریستی هند

انواع راه‌های سرمایه‌گذاری در هند

سرمایه‌گذاری در هند موارد و انواع مختلفی دارد:

سرمایه‌گذاری در هند از طریق خرید ملک
سرمایه‌گذاری در هند از طریق ثبت شرکت
سرمایه‌گذاری در هند از طریق کارآفرینی
سرمایه‌گذاری در هند از طریق خرید اوراق قرضه دولتی

سرمایه‌گذاری از طریق خرید ملک در هند

سرمایه‌گذاری در هند از طریق خرید ملک در شرایط خاصی منجر به اخذ اقامت می‌شود و به‌تنهایی باعث اقامت برای متقاضی نخواهد شد. مسئله قابل‌توجه اینجاست که خرید ملک در هند می‌تواند برای سرمایه‌گذاران سوده باشد زیرا با توجه به اینکه این کشور فاقد رکود اقتصادی است و سیستم قضایی نسبتاً پایداری دارد قیمت ملک و املاک نه‌تنها افت نمی‌کند بلکه سالانه سود جزئی نیز در بردارد. برای اخذ اقامت هند خرید ملک کافی نیست و متقاضی باید در کنار خرید ملک به‌طور موازی پلن های دیگری را مانند ثبت شرکت و یا سرمایه‌گذاری‌های دیگر در هند اقدام نمایند تا اداره مهاجرت اجازه اقامت را به متقاضی بدهد.

خرید زمین کشاورزی در هند

زمین منبع مهمی از هویت، نمادی از موقعیت اجتماعی و پایه و اساس قدرت روستایی در هند است که اغلب دارای دل‌بستگی عاطفی قابل‌توجهی است. با داشتن یک تاریخچه طولانی، جغرافیای متنوع و فرهنگ کثرت‌گرا، مدیریت زمین در هند از طریق سیستم‌های جمعی، امپریالیستی، فئودالی، استعماری و مدرن در هند تحول‌یافته و به‌تدریج به سمت شخصی‌سازی و عنوان‌بندی قطعی پیش رفته است. اداره زمین‌های هند در حال گذار بین آرزوهای رشد اقتصادی کشور است که متعهد به تهیه زمین برای سرمایه‌گذاری هستند، درحالی‌که دولت سوسیالیستی متعهد است دستور کار اصلاحات ارضی و جنگلی را بدهد. نگرانی‌های زیست‌محیطی انحراف از مناطق جنگلی را محدود کرده و باعث گسترش مناطق حفاظت‌شده می‌شود. درگیری‌های زمین درنتیجه رقابت، در حال افزایش عدم شفافیت تصرف در مورد اراضی مشترک و افزایش تقاضای جبران خسارت بیشتر برای اراضی خصوصی است که سرمایه‌گذاری را در پی دارد.

اداره زمین در هند در دوره پس از استقلال به‌عنوان موضوعی دولتی درآمده است و بخش درآمد زمین به‌عنوان متولی اصلی، درحالی‌که مسئولیت واقعی توسط تعدادی از ادارات و آژانس‌ها در سطح ایالتی و محلی مشترک است و ساخت زمین را مجموعه مدیریت باصلاحیت های همپوشانی انجام می‌دهد. البته هزینه بالایی برای دسترسی و انتقال زمین وجود دارد. اختلافات مربوط به زمین بیش از نیمی از اختلافات در پرونده‌های مدنی و تعداد قابل‌توجهی در پرونده‌های دادگاه کیفری را در هند تشکیل می‌دهد که اغلب برای طولانی‌مدت ادامه پیدا می‌کنند.

روند خرید ملک در هند

یک تبعه خارجی با اقامت غیر هندی در خارج از کشور نمی‌تواند هیچ املاکی غیرمنقول در هند بخرد. برای اتباع خارجی در هند مالکیت غیرقانونی است، مگر اینکه متقاضیان در یک سال اقامت 183 روزه داشته باشند (ویزای توریستی 180 روز طول می‌کشد). خرید ملک با ویزای توریستی نیز غیرقانونی است.

علاوه بر این، اموال را نمی‌توان به‌طور مشترک به نام یک شخص واجد شرایط با یک شخص غیر واجد شرایط خریداری کرد. این بدان معناست که یک هندی غیر مقیم (NRI) یا یک تبعه خارجی با منشأ هندی (PIO) نمی‌تواند یک ملک را به‌طور مشترک با هم بخرند.

بااین‌حال، یک شهروند خارجی در هند برای خرید املاک غیرمنقول در هند نیازی به تأیید RBI ندارد. دلیلش این است که وقتی وی در هند اقامت دارد، او مانند هر ساکن دیگری حقوق می گیرد. این آزادی برای شهروندان پاکستان، بنگلادش، سریلانکا، افغانستان، چین، ایران، نپال و بوتان در دسترس نیست.

اجاره‌نامه‌ها نیز متفاوت هستند. «اشخاص غیرمجاز« (به‌عنوان مثال اتباع بیگانه با منشأ غیر هند و همچنین شهروندان برخی از کشورهای مشخص‌شده در بالا) می‌توانند مسکن مسکونی (نه تجاری) را در اجاره‌نامه حداکثر پنج سال و بدون اجازه RBI به دست آورند. بااین‌حال، بسیاری از املاک برای بیگانگان، به‌ویژه در گوا که قیمت‌ها ارزان هستند و توسعه‌دهندگان فراوان هستند، در اجاره 5 سال به فروش رفته‌اند. خریداران تا زمانی که قادر به اخذ اقامت نباشند، به این ملک دست نخواهند گرفت، این همان کاری است که درنهایت اکثر آن‌ها قصد انجام آن را دارند؛ اما ممکن است آن‌ها ناامید شوند – ویزاهای فزاینده جدید به‌صراحت، اقامت بیگانگان بیش از 180 روز متوالی در هند را ممنوع می‌کنند.

همچنین بسیاری از داستان‌های مربوط به پرداخت رشوه برای دور زدن قانون هند وجود دارد اما به‌زودی این ماجرا برملا خواهد شد و طبق قانون با متخلفین برخورد خواهد شد. در حال حاضر تحقیقات اولیه درباره انتخاب معاملات ملک توسط وزیر ارشد گوا، پراتسپینگه راجی ران انجام‌شده است. بدترین سناریویی که هرکسی که به نامه قانونی که در قانون مدیریت ارز خارجی مصوب 1999 تصریح‌شده است، رعایت نکرده است، مصادره اموال دارایی آن‌ها است.

هندی‌های غیر مقیم (NRI)، اعم از شهروندان هندی یا شهروندان خارجی با منشأ هندی، درصورتی‌که فروشنده شهروند هندی باشد، نیازی به مجوز از بانک هندی برای دستیابی به املاک ندارند.

یک تبعه خارجی با مبنای هندی «هر شخصی است که یا والدینش یا هرکدام از والدین یا والدین یا والدینشان در هند متولدشده باشند، همان‌گونه که در قانون دولت هند، 1935 تعریف‌شده است» یا هر شخصی که در هر زمان دارای گذرنامه هندی باشد. هیچ محدودیتی در مقدار و یا تعداد خواص قابل خریداری وجود ندارد.

وکیل املاک

برای خرید ملک، مهم است که خریدار وکیل املاک را استخدام کند تا از منافع خود در حین معامله محافظت کند. پس از انتخاب ملک و قیمت با فروشنده مذاکره می‌شود، وکیل توافق‌نامه فروش را تهیه می‌کند. پس از امضای، خریدار معمولاً مبلغ 10٪ تا 20٪ از قیمت خرید را می‌پردازد. سپس وكیل بااحتیاط بقیه‌ی مراحل خرید ملک را در هند انجام می‌دهد و اسناد و مدارک را از فروشنده دریافت می‌کند. وکیل باید سند ملک را بررسی کند تا ازلحاظ قانونی با محدودیت‌ها مواجه نشود.

مدارک انتقال باید قبل از امضا در دفتر ثبت، تمبر و مهر شود. پس‌ازاین، مانده‌حساب تسویه می‌شود و علاوه بر این باید مبالغ مربوط به هزینه‌های دولتی پرداخت شود.

کل مراحل ثبت املاک به پنج روش نیاز دارد که می‌تواند طی حدود 44 روز انجام شود.

قبل از خرید زمین مراحل زیر لازم است:

1) آگهی مدنی Cunsult: کپی سند حقوقی LAND / سند والدین و فرزند

2) نقشه راه و گواهینامه GEFT را بررسی کنید (زمینی با کنتورهای جاده‌ای و گواهی VAO که مشابه آن با عملکرد فروش برای مصارف عمومی است)

3) بررسی کنید که مالک زمین وام از بانک دریافت کرده است.

4) مبلغ اولیه را به‌عنوان کپی چک و توافق‌نامه به فروشنده پرداخت و برای بار بانکی اقدام کنید.

5) وام بانکی را اعمال کنید در غیر این صورت بانک برنامه را رد کرده است (بانک پس از دریافت مبلغی از جیب شما آنالیز را شروع می‌کند)

6) کلیه کاغذهای تمبر موردنیاز را در تاریخ ثبت زمان خریداری کنید، در غیر این صورت پول شما تلف می‌شود