نکات مهم حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان
قرارداد پیش فروش آپارتمان یکی از مهمترین قراردادهایی است که در عرصه معاملات مسکن به کار می‌رود. این قرارداد، به صورتی است که فروشنده در آن متعهد می‌شود تا به ازای توافقی که حاصل می‌شود، در آینده ملک مورد نظر را به خریدار فروخته و خریدار نیز متعهد می‌شود که در زمان مشخص شده، قیمت معامله را پرداخت کند.
در این قرارداد، نکته‌ای که بسیار مهم است، زمانی است که معامله صورت می‌گیرد. به‌عنوان مثال، اگر قرار است آپارتمان در آینده ساخته شود، تعیین زمان تحویل مورد معامله می‌تواند بسیار حائز اهمیت باشد. همچنین، شرایط پیش‌فروش نیز می‌تواند در این قرارداد تعیین شود؛ به‌عنوان مثال مبلغ پیش‌پرداخت، شرایط انصراف از معامله و شرایط تحویل ملک.
در این مقاله از پروژه اسپرلوس چیتگر، به بررسی نکات کلیدی قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان پرداخته و شما را با مهمترین جزئیات این قرارداد آشنا می‌کنیم.
ارکان قرارداد پیش فروش آپارتمان:
برای اطمینان از اعتبار قرارداد پیش فروش ساختمان، به عنوان یکی از مهمترین قراردادهایی که در عرصه معاملات مسکن به کار می‌رود، لازم است تا مفاد ضروری این قرارداد با دقت و شفافیت تنظیم شود. همانطور که قبلاً در مقاله‌ی جامع نیز بیان کردیم، ذکر موارد زیر در متن قرارداد پیش فروش و پیش خرید املاک ضروری است:
- طرفین قرارداد: شامل تمامی اطلاعات هویتی و تعهد طرفین به ثبت‌نام در سامانه ثنا (برای شناسایی اطلاعات هویتی)؛
- موضوع قرارداد (مشخص کردن مشخصات ملک): شامل موقعیت، مساحت، تعداد اتاق‌ها، پارکینگ، طبقه، واحد و…؛
- مبلغ قرارداد: شامل قیمت کلی ملک، مبلغ پیش پرداخت و اقساط (به علاوه، تعیین شرایط پرداخت هم به‌طور کامل در قرارداد باید ذکر شود)؛
- شرایط تحویل ملک: شامل زمان تحویل، شرایط تحویل و موارد دیگر مربوط به تحویل ملک؛
- شرایط خاتمه قرارداد: شامل شرایط فسخ، اقاله، تهاتر و….؛
- تعهدات طرفین: تعهدات هر یک از فروشنده و خریدار در قرارداد شامل مواردی مانند تأمین اسناد و مدارک مورد نیاز، پرداخت اقساط معامله، و تحویل ملک در زمان مشخص؛
- سایر شروط: شامل تمامی دیگر شرایط اضافی که طرفین ممکن است بخواهند در قرارداد درج شوند.
در کل، قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به‌طور دقیق و کامل تهیه شده و همه شرایط و جزئیات مربوط به معامله را شامل شود تا از اعتبار و حقوق طرفین محافظت شود. به همین دلیل است که همواره تأکید می‌شود از که توسط وکیل متخصص تنظیم شده استفاده نمایید تا از مفاد قرارداد خود اطمینان خاطر داشته باشید.
تعیین مبلغ قرارداد پیش فروش ملک و پرداخت آن:
در بسیاری از قراردادهای پیش فروش، قیمت متری ساختمان تعیین می‌شود و بر اساس آن، قیمت کل معامله محاسبه می‌شود. این روش با توجه به متراژ و ویژگی‌های ساختمان مانند موقعیت جغرافیایی، وضعیت ساخت و ساز، نرخ رشد بازار و … تعیین می‌شود.
در هر صورت، تعیین قیمت و مبلغ قرارداد در متن توافق پیش فروش ساختمان بر اساس قوانین و مقررات مربوطه و با رعایت نکات حقوقی، انجام می‌شود. همچنین، باید به‌دقت شرایط پرداخت، تحویل ملک و شرایطی مانند برخورداری از مالکیت و مستندات مربوطه نیز در قرارداد پیش فروش آورده شود.
پرداخت مبالغ مربوط به قرارداد پیش فروش ساختمان، به عنوان یکی از مهمترین نکات در پیش خرید آپارتمان، ممکن است به صور مختلفی صورت بگیرد. هرچند که طرفین در ممکن است به شیوه‌های مختلفی براساس عرف مربوط به پرداخت مبلغ قرارداد توافق نمایند، اما در عمده موارد به شکل زیر عمل می‌شود:
- پیش پرداخت: در اغلب قراردادهای پیش فروش و پیش خرید، خریدار باید مبلغی به عنوان پیش پرداخت به فروشنده پرداخت نماید. این مبلغ، معمولاً حداقل ۱۰ تا ۳۰ درصد از کل قیمت معامله است. این پرداخت غالباً به عنوان تأمین مالی برای ساخت و ساز یا خرید ملک استفاده می‌شود.
- پرداخت اقساط: بعد از پرداخت پیش پرداخت، خریدار باید برای پرداخت اقساط باقیمانده، براساس آنچه توافق شده، اقدام نماید. تعداد و میزان اقساط در قرارداد تعیین شده و بر اساس زمانبندی ساخت و ساز یا تحویل ملک، پرداخت می‌شود.
معمولاً در قرارداد پیش فروش ساختمان، شرایط پرداخت به دقت تعیین شده و در قالب جدول زمانبندی پرداخت درج می‌شود. در هر صورت، پرداخت مبالغ مربوط به قرارداد پیش فروش ساختمان باید بر اساس قوانین و مقررات مربوطه و با رعایت نکات حقوقی، انجام شود. از همین رو، چنانچه در رابطه با این موضوع اطمینان خاطر نداری، حتماً از خدمات استفاده نمایید و موضوع را از یک وکیل متخصص پیگیری نمایید.
شرایط خاتمه قرارداد پیش فروش ساختمان:
در قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز باید مانند هر قرارداد دیگری، شرایط خاتمه قرارداد حتماً ذکر شود. به دیگر عبارت، قرارداد پیش خرید ملک ممکن است به انحاء متفاوت و توسط یک یا هر دو طرف قرارداد پایان یابد؛ که این موارد همگی باید در قرارداد ذکر شوند. ازجمله:
- شرایط فسخ قرارداد {انصراف یک طرفه}: فسخ قرارداد توسط خریدار یا فروشنده ممکن است به دلیل استفاده از اختیارات قانونی ( مقرر در قانون مدنی) باشد، که این مورد باید صراحتاً در قرارداد ذکر وشد.
- شرایط اقاله قرارداد پیش فروش ساختمان {انصراف دو طرفه}: برای زمانی که طرفین شرایطی را تعیین می‌کنند، یا بنا به پیش‌آمدهای موجود تصمیم می‌گیرند که (علی‌رغم ناتمام ماندن معامله) به صورت دوطرفه به قرارداد پایان بدهند.
در هر یک از موارد فسخ یا اقاله قرارداد، لازم است پیش‌تر طرفین شرایط لازم را در متن قرارداد پیش فروش خود حتماً ذکر کرده باشند تا در رابطه با این موضوع بعداً دچار مشکل و اختلاف نشوند. پیشنهاد می‌کنیم برای آگاهی بیشتر، حتماً به مقاله‌ی سری بزنید!
ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفترخانه:
یکی از مهمترین نکات قرارداد پیش فروش ساختمان که لازم است برای انتقال و کسب مالکیت، پس از انعقاد قرارداد انجام داد، ثبت رسمی آن در دفترخانه است. برای ثبت قرارداد در دفترخانه، باید مراحل زیر را طی کرد:
- تهیه قرارداد پیش فروش: قبل از هر چیز، باید قرارداد پیش فروش ساختمان را تهیه کنید. این قرارداد باید شامل شرایط کامل معامله، قیمت، شرایط پرداخت، زمان تحویل و سایر موارد مربوطه باشد.
- پرداخت هزینه‌های ثبت: برای ثبت قرارداد پیش فروش در دفترخانه، باید هزینه‌های ثبت را پرداخت کنید. این هزینه‌ها بر اساس قیمت معامله و نوع سند ثبتی که انتخاب می‌کنید، متفاوت است.
- مراجعه به دفترخانه: پس از تهیه قرارداد و پرداخت هزینه‌های ثبت، باید به دفترخانه مربوطه مراجعه کنید. در این مرحله، قرارداد پیش فروش به همراه مدارک مربوطه از جمله مستندات مربوط به ملک و مشخصات فروشنده و خریدار به دفترخانه تحویل داده می‌شود.
- ثبت قرارداد: پس از بررسی مدارک ارائه شده، دفترخانه قرارداد را ثبت می‌کند و یک شماره ثبت به شما اعلام می‌کند.
- دریافت سند: پس از ثبت قرارداد، می‌توانید سند مربوط به مالکیت ساختمان را از دفترخانه دریافت کنید. این سند شامل اطلاعات مالکیت و حقوقی مربوط به ساختمان است و مالکیت شما را به صورت رسمی تأیید می‌کند.
چند نکته کلیدی مهم پیرامون قرارداد پیش فروش آپارتمان:
حالا که با کلیت قرارداد پیش فروش ملک و نحوه ثبت آن آشنا شدید، با ما همراه شوید تا به دنیای اطلاعات حقوقی سفر کنیم و چند نکته‌ی کلیدی مهم را باهم بررسی کنیم:
- اعتبار پیش فروش و پیش خرید ساختمان نیمه کاره:
اصطلاح ساختمان نیمه کاره به معنای ساختمانی است که هنوز کامل ساخته نشده است و در مراحل نوسازی، ساخت و ساز یا بازسازی قرار دارد. در بسیاری از موارد، مالکان ساختمان نیمه کاره، با هدف تأمین مالی برای ادامه کارهای ساختمانی، به دنبال پیش فروش ساختمان هستند. با این حال، پیش فروش یک ساختمان نیمه کاره باید با دقت و با رعایت موارد قانونی و قراردادی انجام شود.
در بسیاری از کشورها، پیش فروش ساختمان نیمه‌کاره ممکن است با محدودیت‌هایی همراه باشد. به عنوان مثال، در برخی موارد، ممکن است به دلیل نداشتن مجوزهای لازم، پیش فروش ساختمان نیمه کاره ممنوع باشد.
به طور کلی، پیش فروش ساختمان نیمه کاره با رعایت موارد قانونی و با توافق طرفین می‌تواند انجام شود. اما باید به دقت مواردی مانند مراحل ساخت و ساز، وضعیت مالکیت، مجوزهای لازم و سایر موارد مربوطه را بررسی کنید. همچنین، باید در قرارداد پیش فروش، شرایط پرداخت، تحویل و سایر مواردی که ممکن است در آینده پیش بیاید، به دقت در نظر گرفته شود.
- تفاوت قرارداد پیش فروش با قرارداد مشارکت در ساخت ملک:
قرارداد پیش فروش ساختمان و قرارداد مشارکت در ساخت دو نوع قرارداد متفاوت هستند که هر کدام دارای شرایط متفاوتی نیز هستند. به طور خلاصه، تفاوت اصلی در است که با مقررات قانونی موردنیاز در پیش فروش ملک تمایز دارد.
مطابق قانون پیش فروش ساختمان، مصوب سال 1389، کلیه قراردادهای پیش‌فروش ساختمان طبق تصریح قانون‌گذار باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند؛ بنابراین انعقاد این توافق در مکانی غیر از دفتر اسناد رسمی جرم بوده و مجازات سنگینی برای پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده خواهد داشت این در حالی است که چنین محدودیتی در قرارداد مشارکت در ساخت وجود نداشته و مالک و سازنده می‌توانند در بنگاه‌های معاملات املاک قرارداد خود را بنویسند.
فروش آپارتمان
با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه شود، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. پیش خرید آپارتمان و پیش فروش آن مکمل یک دیگرند و از سوی سایر افراد جامعه برای این صورت می گیرد تا بازار خرید و فروش املاک بتواند داغ بماند.
برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئولیت نماید. همچنین شاید صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتیجتاً باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد. را در این لینک بخوانید.
فواید پیش خرید آپارتمان
- می توان پیش خرید آپارتمان ها رها به صورت کلی به افرادی پیشنهاد کرد که پول لازم را برای خرید خانه ندارند.
- از جمله فواید پیش خرید آپارتمان ها این است که این خانه ها قیمت کم تری را نسبت به خانه های آمده دارند. این میزان بین 10 تا 30 درصد است.
- کسی که قصد دارد این خانه ها را خریداری کند می تواند قرارداد قسطی ببندد و پول خرید مسکن را به صورت قسطی پرداخت کنید . این گونه پرداخت برای خریدار بسیار راحت است و بهتر از این است که همه پول را یک جا پرداخت کند.
- چون خانه هنوز به صورت کامل تکمیل نشده است خریدار می تواند حتی در روند ساخت خانه نظرات خود را هم اعمال کند و از وسایلی در ساخت خانه استفاده کند که به دلخواه خود وی استفاده شده است. را در این لینک بخوانید.
معایب پیش خرید آپارتمان
درست است که در بالا برای پیش خرید آپارتمان ها فواید بسیار زیادی وجود دارد و اما بهتر است قبل از این که تصمیمی درمورد پیش خرید آپارتمان بگیرید با معایب آن نیز در ادامه آشنا شوید:
- در خریدن آپارتمان ها معمولا خریدار و فروشنده به اختلافات زیادی خواهند رسید.
- در زمان پیش خرید آپارتمان ها هنوز به صورت کامل ساخته نشده اند و بنابراین همه معایب آن ها در زمان ساخت به چشم نمی آید.
ممکن است در پایان یافتن زمان ساخت ملک خریدار نسبت به آن رضایتی نداشته باشد. هم چنین ممکن است خانه آن طور که خریدار تصور می کرده است نشود. زمان مطالعه: 24 دقیقه
با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان قراردادهای پیش خرید ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه شود، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش ملک دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.
برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئولیت نماید. همچنین شاید صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتیجتاً باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد.
برای تنظیم قرارداد پیش فروش ملک در ابتدای امر باید مشخصات طرفین از جمله نام و تاریخ تولد و شماره شناسنامه و نشانی و شماره تماس و… قید و همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهمترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا خیر؟
بسیاری از دعاوی به دلیل بی توجهی خریداران به همین امر صورت می‌پذیرد که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌نمایند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند و حتی برخی این امر مهم را به افراد مستقر در بنگاه می‌سپارند که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده هاست.
بند بعدی قرارداد پیش فروش ملک مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت و طبقه و واحد و شماره ثبت ملک اصلی است در ادامه مورد معامله باید منضمات آپارتمان که عرفا جز ملحقات ملک است ذکر شود؛ از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری است که ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.
در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکر که هر یک از موارد خود ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.
بند بعدی قرارداد پیش فروش ملک مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات عنوان کرد، ملک هر کدام از این شرایط را نداشته باشد با توجه به نظر کارشناس از ثمن معامله کاسته می‌شود و یا خریدار حق فسخ معامله را دارد.
بهای ملک و چگونگی پرداخت آن نیز امری است که باید با دقت و با جزییات در قرارداد پیش فروش ملک اعلام شود. معمولاً بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد پیش فروش ملک تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین گردد و یا به تعداد روزهای دیرکرد فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.
معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد که پیشنهاد کارشناسان این است که تفاوت قیمت ملک بدون سند ( اصطلاحاً قولنامه‌ای ) و ملک سنددار برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی کوتاهی نمود خریدار مغبون و متضرر نشود، تا اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزام تنظیم سند رسمی شد که هزینه‌های اجرای آن ناچار توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد را بتوان از مبلغ برداشت نمود و تهاتر کرد.
مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد اینکه شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ که در صورت منفی بودن پاسخ، تعهد وی هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی‌آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می شود.
یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش ملک، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد؛ که در صورت تأخیر خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، در تلاش‌اند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود پایبند باشند که این امر موجب ضرر خریداری می‌شود که برای سکونت در ملک خود برنامه‌ریزی نموده و هر روز تأخیر موجبات سختی و ضرر مالی وی می‌گردد، یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است تا جبران خسارت خریدار را نماید.