نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع و سند رسمی | جامع
نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی
عدم تحویل ملک یا خودرو توسط فروشنده و خودداری از تنظیم سند رسمی، یکی از چالش های حقوقی رایج برای خریداران است. برای احقاق حقوق خود در چنین شرایطی، دادخواست الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی به عنوان ابزاری قانونی برای خریداران است تا بتوانند ملک یا مال خریداری شده خود را به دست آورده و سند آن را به نام خود منتقل کنند. این راهنما شما را گام به گام با مراحل این دعوا آشنا می سازد.
تجربه خرید و فروش، خواه ملک باشد یا خودرو یا هر مال دیگری، باید یک فرایند شفاف و آرامش بخش باشد. اما گاهی اوقات، رویه به شکلی پیش می رود که فروشنده از تعهدات خود سر باز می زند؛ مبیع را تحویل نمی دهد و یا از تنظیم سند رسمی آن خودداری می کند. اینجاست که خریدار خود را در مسیری پر از نگرانی و ابهام می بیند و نیازمند راهی است تا حقوق قانونی خود را پیگیری کند. این مقاله تلاش می کند تا با ارائه راهنمایی جامع و یک نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی، به شما در این مسیر یاری رساند و ابهامات موجود را برطرف سازد.
مفاهیم پایه و چارچوب قانونی
پیش از ورود به جزئیات طرح دادخواست، ضروری است که با مفاهیم بنیادی و بستر قانونی حاکم بر این دعاوی آشنا شویم. درک این اصول، به شما کمک می کند تا با دیدی روشن تر، گام های بعدی را بردارید و از حقوق خود آگاه باشید.
بیع، مبیع و تعهدات طرفین
در دنیای حقوق، بیع به معنای قرارداد خرید و فروش است؛ قراردادی که به موجب آن، مالی در ازای دریافت بهایی مشخص، از مالکیت یک شخص به دیگری منتقل می شود. مالی که فروخته می شود، مبیع نام دارد و بهایی که پرداخت می شود، ثمن خوانده می شود. در این میان، هر یک از طرفین تعهداتی بر عهده دارند:
- تعهدات فروشنده: اصلی ترین تعهدات فروشنده، تحویل مبیع به خریدار و تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام اوست.
- تعهدات خریدار: عمده ترین تعهد خریدار نیز پرداخت بهای (ثمن) معامله است.
وقتی فروشنده به هر دلیل از ایفای این تعهدات اصلی خودداری کند، بستر برای طرح دعوای حقوقی فراهم می شود. این دعوا به شما امکان می دهد تا فروشنده را به انجام تعهداتش، یعنی تحویل آنچه خریده اید و تنظیم سند رسمی، ملزم کنید.
قولنامه و مبایعه نامه
در اغلب معاملات، به ویژه در خصوص املاک، سند اصلی که تعهدات طرفین را مشخص می کند، قولنامه یا مبایعه نامه است. این دو سند، اگرچه در زبان روزمره گاهی به جای یکدیگر به کار می روند، اما از لحاظ حقوقی تفاوت هایی دارند که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع بسیار مهم است:
- قولنامه: معمولاً به معنای قول و قرار اولیه برای انجام معامله در آینده است و خود به تنهایی به معنای انتقال قطعی مالکیت نیست. اما همین قول و قرار، تعهدی حقوقی ایجاد می کند که طرفین ملزم به وفای به آن هستند.
- مبایعه نامه: این سند، قراردادی است که در آن، تمامی شرایط بیع مشخص شده و طرفین قصد خود را بر انجام معامله اعلام کرده اند. از نظر حقوقی، مبایعه نامه یک عقد لازم است و به محض انعقاد، مالکیت مبیع (اگر عین معین باشد) به خریدار منتقل می شود، حتی اگر سند رسمی هنوز منتقل نشده باشد.
اهمیت قولنامه و مبایعه نامه معتبر در آن است که تمام جزئیات معامله از جمله مشخصات دقیق مبیع، تاریخ های مقرر برای تحویل و تنظیم سند رسمی، مبلغ ثمن و شروط فسخ یا وجه التزام در آن ها ذکر می شود. این اسناد، مهم ترین دلیل و مستند شما برای طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی در دادگاه هستند.
مستندات قانونی
برای پیگیری حقوقی در دعوای الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی، باید به قوانین مشخصی استناد کرد:
-
قانون مدنی: این قانون، منبع اصلی برای تعهدات و قراردادها در ایران است. مواد زیر در این خصوص اهمیت دارند:
- ماده ۱۰: اصل آزادی قراردادها را بیان می کند و به توافقات طرفین رسمیت می بخشد.
- ماده ۲۱۹: به لازم الاجرا بودن قراردادها و لزوم وفای به عهد تاکید می کند.
- ماده ۲۲۰: بر تعهدات ناشی از عرف و قانون، علاوه بر تعهدات قراردادی، اشاره دارد.
- مواد ۳۳۸ و ۳۳۹: بیع را تعریف کرده و بر وقوع آن با ایجاب و قبول تاکید می کنند.
- ماده ۳۶۲: آثار بیع صحیح را بیان می کند که یکی از آن ها الزام فروشنده به تسلیم مبیع است.
با استناد به این مواد، دادگاه می تواند فروشنده ای که به تعهدات قراردادی خود عمل نکرده است را ملزم به انجام آن ها نماید.
-
قانون ثبت اسناد و املاک: این قانون به اعتبار اسناد رسمی می پردازد و اهمیت ثبت معاملات اموال غیرمنقول را گوشزد می کند:
- مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸: این مواد به اعتبار سند رسمی و عدم پذیرش سند عادی در محاکم و ادارات دولتی برای اثبات مالکیت اموال غیرمنقول اشاره دارند. این موضوع به ویژه در دعاوی ملکی بسیار حیاتی است. رویه قضایی، اغلب دادگاه ها را به سمت پذیرش اسناد رسمی سوق می دهد، اما در برخی موارد و با وجود دلایل قوی، اسناد عادی نیز می توانند مبنای طرح دعوا قرار گیرند و دادگاه مکلف به رسیدگی به اصل معامله است. در واقع، این مواد به ما می گویند که اگرچه سند عادی به تنهایی برای اثبات مالکیت کافی نیست، اما می تواند پایه و اساس دعوای اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند قرار گیرد.
ماهیت دعوا: مالی یا غیرمالی؟
یکی از سوالات مهم در دعاوی حقوقی، تشخیص مالی یا غیرمالی بودن دعواست. این تشخیص بر روی هزینه دادرسی و صلاحیت دادگاه تأثیر می گذارد:
- دعوای الزام به تحویل مبیع: اگر مبیع مال منقول باشد، دعوا مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی بر اساس ارزش مبیع تعیین می گردد. اگر مبیع مال غیرمنقول باشد، نیز این دعوا مالی تلقی می شود.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: این دعوا نیز یک دعوای مالی به حساب می آید. معیار تعیین بهای خواسته در اموال غیرمنقول، ارزش معاملاتی ملک است که توسط اداره دارایی تعیین می شود و معمولاً کمتر از قیمت واقعی بازار است.
تشخیص مالی بودن این دعاوی به این معناست که هزینه دادرسی بر مبنای درصدی از ارزش مبیع (مالی که مورد دعواست) محاسبه خواهد شد. این موضوع می تواند برای بسیاری از افراد که قصد پیگیری حقوقی دارند، حائز اهمیت باشد و باید از پیش در نظر گرفته شود.
اقدامات پیش از طرح دادخواست
قبل از مراجعه به دادگاه و ثبت رسمی دادخواست، انجام چند اقدام اولیه می تواند مسیر پیگیری حقوقی شما را هموارتر سازد و شانس موفقیت شما را در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع افزایش دهد.
بررسی دقیق قرارداد
مبایعه نامه معتبر یا قولنامه ای که در دست دارید، سنگ بنای دعوای شماست. لازم است آن را با دقت بررسی کنید:
- تطبیق مشخصات مبیع و ثمن: اطمینان حاصل کنید که مشخصات ملک (پلاک ثبتی، آدرس، متراژ، کاربری) یا خودرو (مدل، شماره شاسی و موتور) با آنچه در قرارداد ذکر شده، مطابقت دارد. همچنین، مبلغ معامله و نحوه پرداخت ثمن را مجدداً بررسی کنید.
- شناسایی تاریخ های مقرر: مهم ترین بخش در این دعاوی، تاریخ های مشخص شده برای تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی است. این تاریخ ها مبنای اصلی ادعای شما مبنی بر عدم ایفای تعهد فروشنده خواهند بود.
- بررسی وجود شرط وجه التزام: در بسیاری از قراردادها، بندی تحت عنوان وجه التزام (خسارت تاخیر در انجام تعهد) پیش بینی می شود. این بند به شما اجازه می دهد تا علاوه بر الزام به انجام تعهد، خسارت تأخیر را نیز مطالبه کنید. وجود این شرط، کار شما را در مطالبه خسارت بسیار ساده تر خواهد کرد.
بررسی دقیق قرارداد پیش از هر اقدامی، کلید اصلی یک دعوای حقوقی موفق است؛ زیرا تمام دلایل و مستندات شما از همین سند سرچشمه می گیرد.
ارسال اظهارنامه قضایی
ارسال اظهارنامه قضایی، یک اقدام پیشگیرانه و بسیار مهم است. این کار به مثابه یک اتمام حجت رسمی با فروشنده است و مستنداتی قوی برای دادگاه فراهم می کند.
- چرا ارسال اظهارنامه مهم است؟ با ارسال اظهارنامه، شما به فروشنده رسماً و به صورت قانونی اطلاع می دهید که او به تعهدات خود عمل نکرده است و شما قصد پیگیری حقوقی دارید. این کار، نشان دهنده حسن نیت شما و فرصت دادن به فروشنده برای ایفای تعهداتش است. در صورت بی توجهی فروشنده، اظهارنامه مدرکی محکم دال بر تخلف او در دادگاه خواهد بود.
- نحوه تنظیم اظهارنامه: اظهارنامه باید حاوی مشخصات کامل طرفین، شرح مختصر و دقیق واقعه (مثلاً عدم حضور در دفترخانه یا عدم تحویل مبیع)، و مطالبه روشن برای انجام تعهد (تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی) باشد.
- مراحل ثبت اظهارنامه: اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به طرف مقابل ابلاغ می شود. رسید ثبت و ابلاغ آن را حتماً نگهداری کنید.
نمونه متن اظهارنامه یکپارچه برای الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی
خواهان اظهارنامه: [نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس کامل، شماره تماس]
خوانده اظهارنامه: [نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس کامل، شماره تماس]
موضوع اظهارنامه: مطالبه انجام تعهدات قراردادی (تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی) و پرداخت خسارات ناشی از تأخیر
با سلام و احترام؛
بدین وسیله به استحضار می رساند: اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [کد ملی]، به موجب مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ مبایعه نامه] منعقده فیمابین اینجانب (خریدار) و شما (فروشنده)، یک دستگاه [نوع مبیع: مثلاً واحد آپارتمان / خودرو / زمین] با مشخصات [ذکر مشخصات کامل مبیع: پلاک ثبتی، متراژ، آدرس، مدل، شماره شاسی و…] به مبلغ [مبلغ کل معامله] ریال از شما خریداری کرده ام. طبق بند [شماره بند مربوطه] مبایعه نامه، موعد تحویل مبیع در تاریخ [تاریخ مقرر برای تحویل] و موعد حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] جهت تنظیم سند رسمی انتقال در تاریخ [تاریخ مقرر برای تنظیم سند] تعیین گردید.
متأسفانه، علی رغم سپری شدن مواعد مقرر و مراجعات مکرر اینجانب، شما تاکنون نسبت به تحویل مبیع و همچنین حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال به نام اینجانب اقدام ننموده اید. این عدم ایفای تعهدات، موجب ورود خسارات مادی و معنوی فراوانی به اینجانب شده است.
لذا، با ارسال این اظهارنامه رسمی، مجدداً از شما خواهانم که ظرف مدت [مثلاً: ۱۰ روز] از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به:
- تحویل کامل و بدون نقص مبیع فوق الذکر در محل [محل تحویل مشخص شده در قرارداد یا عرف].
- حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] (یا هر دفترخانه دیگری که مورد توافق طرفین قرار گیرد) جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مبیع مذکور به نام اینجانب.
- پرداخت وجه التزام قراردادی (در صورت وجود در قرارداد) به ازای هر روز تأخیر از تاریخ [تاریخ مقرر در قرارداد] تا زمان اجرای تعهدات.
- پرداخت کلیه خسارات ناشی از تأخیر در انجام تعهدات.
اقدام نمایید. در غیر این صورت، اینجانب ناچار به طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی و مطالبه کلیه خسارات و هزینه های دادرسی از طریق مراجع قضایی خواهم بود و کلیه عواقب قانونی آن بر عهده شما خواهد بود.
با تشکر و تجدید احترام
امضاء: [نام و نام خانوادگی خواهان اظهارنامه]
اخذ گواهی عدم حضور
برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، یکی از مهم ترین مستندات، گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه است. اگر در قرارداد تاریخ و شماره دفترخانه برای تنظیم سند مشخص شده باشد، باید در آن تاریخ و ساعت مقرر به دفترخانه مراجعه کنید. حتی اگر مطمئن هستید فروشنده حاضر نمی شود، حضور شما ضروری است.
- چه زمانی و در چه شرایطی؟ زمانی که موعد مقرر برای تنظیم سند رسمی فرا رسیده باشد و فروشنده از حضور در دفترخانه خودداری کند.
- مراحل اخذ گواهی: شما باید در روز و ساعت تعیین شده در قرارداد به دفترخانه مربوطه مراجعه کنید و تقاضای صدور گواهی عدم حضور فروشنده را نمایید. سردفتر پس از بررسی، در صورت عدم حضور فروشنده، گواهی را صادر و به شما تحویل می دهد. این گواهی به عنوان یک مدرک رسمی و معتبر، دلیل محکمی بر تخلف فروشنده خواهد بود.
تهیه مدارک اولیه
پیش از مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای ثبت دادخواست، تمامی مدارک مورد نیاز را جمع آوری و فتوکپی مصدق آن ها را تهیه کنید. این مدارک عبارتند از:
- فتوکپی مصدق مبایعه نامه یا قولنامه: این مهم ترین سند شماست.
- فتوکپی مصدق مدارک هویتی: کارت ملی و شناسنامه شما به عنوان خواهان.
- اسناد مثبته مالکیت (در صورت وجود): اگر بخشی از ثمن را پرداخت کرده اید، فیش های واریزی، رسیدهای بانکی یا کپی چک ها.
- فتوکپی مصدق گواهی عدم حضور: اگر در قرارداد تاریخ تنظیم سند مشخص شده و فروشنده حضور نیافته است.
- فتوکپی مصدق اظهارنامه ارسالی و رسید ابلاغ آن: این مدارک، دلیلی بر اتمام حجت شما با فروشنده است.
دادخواست الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی در دادگاه
پس از آماده سازی مقدمات، اکنون نوبت به تنظیم و ثبت رسمی دادخواست در مراجع قضایی است. این مرحله، آغاز رسمی پیگیری حقوقی شما برای الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی است.
شرایط و ارکان دعوا
برای آنکه دادخواست شما در دادگاه پذیرفته شود و منجر به صدور حکم مطلوب گردد، باید شرایط و ارکان زیر فراهم باشد:
- وجود عقد بیع صحیح: همانطور که قبلاً ذکر شد، باید یک قرارداد خرید و فروش معتبر (مبایعه نامه یا قولنامه) بین شما و فروشنده وجود داشته باشد که از نظر قانونی صحیح و نافذ باشد. تأکید بر صحت قرارداد به این معناست که قرارداد شما نباید دارای ایرادات اساسی مانند عدم اهلیت طرفین، اکراه یا اشتباه باشد.
- عدم انجام تعهد فروشنده: فروشنده باید از انجام یکی یا هر دو تعهد اصلی خود، یعنی تحویل مبیع و/یا تنظیم سند رسمی، خودداری کرده باشد. تاریخ های مقرر در قرارداد، اینجا نقش حیاتی ایفا می کنند.
- آمادگی خریدار برای انجام تعهدات خود: شما به عنوان خریدار باید آمادگی خود را برای انجام تعهدات باقی مانده (مثلاً پرداخت باقی مانده ثمن معامله) به دادگاه نشان دهید. اگر بخشی از ثمن باقی مانده باشد، باید یا آن را به حساب دادگستری واریز کنید یا آمادگی خود را برای پرداخت همزمان با اجرای حکم اعلام نمایید.
صلاحیت دادگاه
تعیین دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعاوی، بسته به نوع مبیع متفاوت است:
- برای املاک (غیرمنقول): دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی است. به این معنا که اگر ملکی در تهران خریداری کرده اید، باید در دادگاه عمومی حقوقی تهران دادخواست خود را مطرح کنید، حتی اگر فروشنده در شهر دیگری سکونت داشته باشد.
- برای سایر مبیع (منقول): اگر مبیع، مالی منقول مانند خودرو، لوازم خانگی یا سایر کالاها باشد، دادگاه محل اقامت خوانده (فروشنده) یا محل انعقاد قرارداد، صالح به رسیدگی است.
مراحل تنظیم و ثبت دادخواست
تنظیم و ثبت دادخواست، فرایندی است که باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام شود:
- مراجعه به دفاتر خدمات قضایی: با در دست داشتن تمامی مدارک آماده شده و فتوکپی های مصدق، به یکی از این دفاتر مراجعه کنید.
- تنظیم دادخواست: اپراتور دفتر خدمات قضایی، اطلاعات شما را وارد سامانه کرده و بر اساس خواسته شما، دادخواست را تنظیم می کند. در این مرحله باید خواسته های خود را به روشنی و با جزئیات کامل بیان کنید (الزام به تحویل مبیع، الزام به تنظیم سند، مطالبه وجه التزام، مطالبه خسارات دادرسی).
- پرداخت هزینه های دادرسی: هزینه های مربوط به دادرسی و سایر هزینه های مربوط به ثبت دادخواست را در همین مرحله پرداخت می کنید.
- ثبت نهایی و دریافت شماره پرونده: پس از تکمیل اطلاعات و پرداخت هزینه ها، دادخواست شما ثبت شده و یک شماره پرونده و رمز عبور به شما داده می شود که می توانید از طریق سامانه ثنا، روند پرونده خود را پیگیری کنید.
مدارک و مستندات لازم برای پیوست دادخواست
پیوست کردن مدارک و مستندات صحیح و کامل، نقش بسزایی در اثبات ادعای شما دارد. مدارک زیر باید به دادخواست شما پیوست شوند:
- فتوکپی مصدق مبایعه نامه یا قولنامه: به عنوان دلیل اصلی وجود قرارداد.
- فتوکپی مصدق گواهی عدم حضور: (در صورت لزوم) برای اثبات عدم حضور فروشنده در دفترخانه.
- فتوکپی مصدق اظهارنامه ارسالی و رسید ابلاغ آن: به عنوان دلیل اتمام حجت و اطلاع رسانی به فروشنده.
- کپی کارت ملی خواهان: برای شناسایی شما به عنوان مدعی.
- در صورت ملک: استعلام از اداره ثبت: برای مشخص شدن وضعیت ثبتی ملک، پلاک ثبتی و مالکیت. این استعلام معمولاً توسط دادگاه درخواست می شود اما ارائه آن توسط خواهان می تواند روند را تسریع کند.
- مدارک مربوط به پرداخت ثمن: فیش های واریزی، چک های پرداخت شده یا رسیدهای کتبی، برای اثبات ایفای تعهدات مالی شما.
- مدارک مربوط به موانع تنظیم سند (در صورت نیاز): مانند تأییدیه پایان کار ساختمان، صورت مجلس تفکیکی، مفاصاحساب های مالیاتی و شهرداری. (اگر این موارد توسط فروشنده انجام نشده، دادگاه می تواند او را به انجام آن ها نیز ملزم کند.)
هزینه های دادرسی
هزینه دادرسی دعاوی ملکی و سایر دعاوی مالی، بر اساس ارزش خواسته محاسبه می شود:
- نحوه محاسبه: همانطور که ذکر شد، این دعوا مالی است. در دعاوی ملکی، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک (که معمولاً توسط اداره دارایی اعلام می شود و کمتر از قیمت بازار است) تعیین می گردد. معمولاً این مبلغ درصدی از ارزش خواسته (مثلاً ۳.۵ درصد) خواهد بود. برای اموال منقول نیز، بر اساس قیمت روز مبیع محاسبه می شود.
- امکان درخواست اعسار: اگر توانایی پرداخت هزینه دادرسی را ندارید، می توانید همزمان با ثبت دادخواست، تقاضای اعسار از پرداخت هزینه دادرسی را نیز مطرح کنید. در صورت اثبات اعسار، تا زمان توانایی مالی، از پرداخت این هزینه ها معاف خواهید شد.
نمونه دادخواست کامل و قابل ویرایش
در این بخش، یک نمونه دادخواست جامع و قابل ویرایش برای شما ارائه می شود که می توانید با اطلاعات پرونده خود آن را تکمیل کرده و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نمایید. این نمونه، دو خواسته اصلی، یعنی الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی را به صورت یکپارچه پوشش می دهد.
فرم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی
خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
کد ملی: [کد ملی خواهان]
آدرس: [آدرس دقیق محل سکونت خواهان]
کد پستی: [کد پستی خواهان]
شماره تماس: [شماره تماس خواهان]
خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده (فروشنده)]
نام پدر: [نام پدر خوانده]
کد ملی: [کد ملی خوانده]
آدرس: [آدرس دقیق محل سکونت خوانده]
کد پستی: [کد پستی خوانده]
شماره تماس: [شماره تماس خوانده]
وکیل/نماینده قانونی: (در صورت وجود وکیل)
نام و نام خانوادگی: [نام کامل وکیل]
شماره پروانه وکالت: [شماره پروانه]
آدرس: [آدرس دفتر وکیل]
شماره تماس: [شماره تماس وکیل]
خواسته و بهای آن:
- الزام خوانده به تحویل یک فقره [نوع مبیع: مثلاً واحد آپارتمان / خودرو / زمین / باغ] با مشخصات [توضیح کامل: متراژ، پلاک ثبتی، آدرس دقیق، مدل، شماره شاسی و موتور و…] مقوم به مبلغ [مبلغ تخمینی خواهان بر اساس ارزش معاملاتی یا قیمت روز مبیع] ریال.
- الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال [نوع مبیع] فوق الذکر به نام خواهان.
- مطالبه وجه التزام قراردادی به ازای هر روز تأخیر از تاریخ [تاریخ مقرر در قرارداد برای انجام تعهد] تا زمان اجرای حکم (در صورت وجود شرط وجه التزام در قرارداد).
- مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت اخذ وکیل)، هزینه کارشناسی، استعلامات و…).
دلایل و منضمات دادخواست:
- فتوکپی مصدق مبایعه نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد].
- فتوکپی مصدق گواهی عدم حضور شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] از دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] (در صورت لزوم).
- فتوکپی مصدق اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] و رسید ابلاغ آن.
- فتوکپی مصدق کارت ملی خواهان.
- در صورت ملک: استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک (جهت تعیین پلاک ثبتی و وضعیت سند).
- مدارک مربوط به پرداخت ثمن (مانند فیش واریزی، کپی چک، رسید).
- (در صورت نیاز) تأییدیه پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، مفاصاحساب های لازم (مالیاتی، شهرداری، بیمه)
- (در صورت نیاز) استماع شهادت شهود.
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک یا اقامت خوانده]
با سلام و احترام؛
احتراماً به استحضار عالی می رساند، اینجانب خواهان به موجب مبایعه نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، یک دستگاه [نوع مبیع: مثلاً واحد آپارتمان / خودرو / زمین] با مشخصات [ذکر مشخصات کامل مبیع: پلاک ثبتی، متراژ، آدرس دقیق، مدل، شماره شاسی و موتور و…] را از خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، خریداری نموده ام. ثمن معامله مبلغ [مبلغ کل معامله] ریال تعیین گردید که مطابق با توافقات انجام شده و فیش های پیوستی، مبلغ [مبلغ پرداخت شده] ریال از آن به خوانده پرداخت شده و اینجانب آمادگی خود را برای پرداخت باقی مانده ثمن عنداللزوم و همزمان با ایفای تعهدات خوانده اعلام می دارم.
مطابق با بند [شماره بند] مبایعه نامه، موعد مقرر برای تحویل مبیع به اینجانب، تاریخ [تاریخ مقرر برای تحویل] و موعد مقرر برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] و تنظیم سند رسمی انتقال به نام اینجانب، تاریخ [تاریخ مقرر برای تنظیم سند] تعیین شده بود. متأسفانه، علی رغم سپری شدن مواعد مقرر و مراجعات مکرر و پیگیری های اینجانب (که مستند به اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] می باشد)، خوانده محترم از انجام تعهدات خود مبنی بر تحویل مبیع و حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی انتقال خودداری نموده است. لازم به ذکر است که اینجانب در تاریخ [تاریخ مراجعه به دفترخانه] جهت تنظیم سند رسمی به دفترخانه مراجعه نمودم و گواهی عدم حضور خوانده به شماره [شماره گواهی عدم حضور] نیز اخذ گردیده است.
عدم ایفای تعهدات فوق الذکر از سوی خوانده، موجب تضییع حقوق مسلم اینجانب و ورود خسارات فراوان مادی و معنوی به بنده گردیده است. لذا با عنایت به مراتب معروضه و مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۳۳۸، ۳۳۹، ۳۶۲ قانون مدنی و مواد [ذکر مواد مربوطه از قانون ثبت در صورت لزوم] و نیز مواد ۵۱۹ و ۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی، از محضر محترم دادگاه استدعای رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته به نفع اینجانب و الزام خوانده به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی انتقال آن به نام اینجانب به انضمام کلیه خسارات دادرسی و وجه التزام قراردادی (در صورت وجود) را دارم.
با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی خواهان (یا وکیل خواهان)
امضاء
تاریخ
راهنمای تکمیل بخش های دادخواست
برای تکمیل صحیح این نمونه دادخواست، به نکات زیر توجه کنید:
- دقت در مشخصات: تمامی اطلاعات مربوط به خواهان (خودتان)، خوانده (فروشنده) و مبیع را با دقت و به صورت کامل از روی اسناد هویتی و قرارداد پر کنید. هرگونه اشتباه، می تواند روند پرونده را طولانی یا با مشکل مواجه سازد.
- شرح مبیع: در قسمت خواسته و شرح دادخواست، مبیع را با جزئیات کامل (پلاک ثبتی، آدرس، متراژ برای ملک؛ مدل، سال ساخت، شماره شاسی و موتور برای خودرو) توصیف کنید تا هیچ ابهامی وجود نداشته باشد.
- ارجاع به بندهای قرارداد: در شرح دادخواست، به شماره بندهای مشخص قرارداد که به تاریخ تحویل، تنظیم سند و وجه التزام اشاره دارند، ارجاع دهید.
- مبلغ خواسته: بهای خواسته را بر اساس ارزش معاملاتی ملک (برای املاک) یا قیمت روز (برای منقول) به صورت تخمینی وارد کنید. این مبلغ برای محاسبه هزینه دادرسی اهمیت دارد.
- مدارک پیوستی: تمامی مدارکی که در بخش دلایل و منضمات لیست شده اند، باید به صورت فتوکپی مصدق (یعنی کپی برابر با اصل شده در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر خدمات قضایی) به دادخواست پیوست شوند.
- تاریخ ها و امضا: تاریخ دقیق تنظیم دادخواست و امضای خود را فراموش نکنید.
نکات تکمیلی و مراحل پس از صدور حکم
پس از طی مراحل طرح دادخواست و رسیدگی در دادگاه، حتی با صدور حکم به نفع شما، ممکن است با چالش ها و نکات جدیدی مواجه شوید. آگاهی از این موارد، به شما کمک می کند تا مراحل نهایی را نیز با موفقیت پشت سر بگذارید.
بررسی موانع تنظیم سند
گاهی اوقات، حتی پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، موانعی وجود دارند که فروشنده باید آن ها را برطرف کند تا امکان انتقال سند فراهم شود. دادگاه می تواند فروشنده را به رفع این موانع نیز ملزم نماید:
- لزوم اخذ پایان کار: در مورد املاک نوساز، بدون تأییدیه پایان کار از شهرداری، امکان انتقال سند رسمی وجود ندارد.
- صورت مجلس تفکیکی: برای آپارتمان ها و واحدهای تجاری، باید صورت مجلس تفکیکی توسط اداره ثبت صادر شده باشد تا هر واحد دارای پلاک ثبتی مستقل شود.
- فک رهن: اگر ملک در رهن بانک یا موسسه ای باشد، فروشنده باید پیش از تنظیم سند رسمی، اقدام به فک رهن و تنظیم سند نماید.
- مفاصاحساب مالیاتی و شهرداری: فروشنده باید تمامی بدهی های مالیاتی و عوارض شهرداری مربوط به ملک را پرداخت کرده و مفاصاحساب دریافت کند.
در صورتی که فروشنده از انجام این تعهدات فرعی نیز خودداری کند، دادگاه می تواند با درخواست شما، او را به انجام آن ها ملزم نماید یا حتی این امور از طریق نماینده دادگاه و از محل مطالبات فروشنده انجام گیرد.
تاثیر ورود ثالث در دعوا
گاهی ممکن است در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا تحویل مبیع، شخص سومی نیز ادعای حقی در خصوص مبیع داشته باشد. این شخص می تواند با عنوان ورود ثالث به دعوا وارد شود:
- چه زمانی شخص ثالث می تواند وارد دعوا شود؟ اگر شخص ثالثی، خود را در نتایج دعوای بین خریدار و فروشنده ذی نفع بداند، می تواند تا پیش از صدور رأی قطعی، دادخواست ورود ثالث در دعوای الزام را مطرح کند.
- نحوه طرح آن: شخص ثالث باید با تنظیم دادخواست، ادعای خود را مطرح کرده و دلایل و مستندات خود را به دادگاه ارائه دهد. دادگاه همزمان با دعوای اصلی، به این دادخواست نیز رسیدگی خواهد کرد.
ضمانت اجراهای قانونی در صورت عدم تحویل یا عدم تنظیم سند
پس از صدور حکم قطعی به نفع شما، اگر فروشنده همچنان از انجام تعهداتش سرباز زند، قانون راهکارهای اجرایی را پیش بینی کرده است:
- امکان اجرای حکم توسط نماینده دادگاه: اگر محکوم علیه (فروشنده) از اجرای حکم الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی خودداری کند، دادگاه می تواند رأساً یا از طریق نماینده ای که تعیین می کند (مثلاً نماینده اجرای احکام)، اقدام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار نماید. در مورد تحویل مبیع نیز، نماینده دادگاه می تواند با اعمال زور و با کمک نیروی انتظامی، مبیع را از متصرف خارج و به خریدار تحویل دهد.
- مطالبه خسارات تأخیر: اگر در قرارداد شرط وجه التزام (خسارت تاخیر در انجام تعهد) پیش بینی شده باشد، شما می توانید علاوه بر اصل خواسته، این خسارات را نیز تا زمان اجرای کامل حکم از فروشنده مطالبه کنید. حتی در صورت عدم وجود وجه التزام، در صورت اثبات ورود خسارت به دلیل تأخیر فروشنده، دادگاه می تواند حکم به پرداخت خسارت صادر کند.
- حق فسخ قرارداد در موارد خاص: در صورتی که اجرای حکم الزام به تحویل مبیع یا تنظیم سند به دلیل از بین رفتن مبیع یا سایر موانع، عملاً غیرممکن باشد، خریدار ممکن است حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارات وارده را داشته باشد. البته این یک استثناست و اصل بر الزام به انجام تعهد است.
رسیدگی به اختلافات حقوقدانان و قضات
در نظام حقوقی ایران، گاهی در خصوص اعتبار اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی، بین حقوقدانان و رویه قضایی، اختلاف نظرهایی وجود دارد. برخی بر این باورند که اسناد عادی، به ویژه در اموال غیرمنقول، هیچ اعتباری در اثبات مالکیت ندارند و صرفاً بیانگر یک تعهد به انتقال هستند (با استناد به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت). در مقابل، برخی دیگر با استناد به اصل آزادی قراردادها و مواد قانون مدنی (مانند ماده ۱۰ و ۳۶۲) معتقدند که بیع با سند عادی نیز محقق شده و دادگاه مکلف به رسیدگی به اصل معامله و الزام به ایفای تعهدات است.
این اختلاف دیدگاه ها، ممکن است در مراحل مختلف رسیدگی به پرونده، بر رأی دادگاه تأثیر بگذارد. با این حال، رویه غالب دادگاه ها در حال حاضر، پذیرش مبایعه نامه های عادی به عنوان دلیل وجود معامله و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع است، مشروط بر آنکه اصالت سند عادی و صحت معامله در دادگاه اثبات شود و تعارض با سند رسمی معتبر دیگری وجود نداشته باشد.
حق الوکاله وکیل
استفاده از خدمات وکیل برای الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع، می تواند به دلیل پیچیدگی های حقوقی و اداری، بسیار کمک کننده باشد. حق الوکاله وکیل برای این دعاوی، معمولاً بر اساس تعرفه های مصوب کانون وکلای دادگستری و یا به صورت توافقی بین وکیل و موکل تعیین می شود. این مبلغ می تواند بر اساس ارزش خواسته، میزان زمان و تلاشی که وکیل صرف پرونده می کند و پیچیدگی موضوع، متغیر باشد.
انتخاب یک وکیل مجرب، می تواند شما را از نگرانی ها و سردرگمی های قانونی برهاند و شانس موفقیت شما را در پیگیری حقوق قانونی خود افزایش دهد.
در دنیای پیچیده معاملات، مواجهه با عدم ایفای تعهدات از سوی فروشنده، می تواند تجربه ای بسیار ناخوشایند و پر استرس باشد. اما آگاهی از حقوق خریدار در صورت عدم تعهد فروشنده و آشنایی با مراحل طرح دعوی الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع، به شما قدرت می دهد تا با اطمینان خاطر بیشتری، برای احقاق حقوق خود قدم بردارید. این راهنمای جامع به شما نشان داد که چگونه با تکیه بر قانون مدنی در معاملات و قانون ثبت املاک، و با در دست داشتن یک نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی، می توانید سرنوشت معامله خود را به دست بگیرید. به یاد داشته باشید که در هر مرحله، دقت و مشاوره با متخصصین حقوقی، راهگشای مسیر شما خواهد بود.